ウォルトン社 - ランドバンキング

ランドバンキングは余り馴染みのなり運用商品かもしれませんが、カナダ・アメリカの不動産の区分所有権です。

カナダのウォルトン社がパイオニアであり、唯一この分野で成功をおさめている企業と言われます。他にも数社あるようですが、ウォルトン社の実績はすさまじく、30年間の平均利回りは20%(単利)、他社と違い未だかって一度も元本割れしたことがありません。昨年末より日本で過去に販売された商品の償還が始まり、250%のリターンを叩き出しております。

ランドバンキングは2~4年をかけての土地調査からスタートします。ただやみくもに土地を購入する訳ではありません。地域の人口動態(人口増)、将来的な街づくりの構想から候補地を絞り込みます。そこで購入した土地を販売するのですが、ウォルトン社自身も一部の土地を保有したままでその後の土地開発(許認可)が進んでまいります。

通常は4~6年間で許認可を順次取得していき、土地所有者の一定割合の同意の元に売却しexitを目指します。プロジェクト本体ではなく、個人投資家の持ち分の途中売却にはある程度の負担は生じますが、これも可能になっています。現物資産に付加価値を付けて(許認可を取って)売却するというビジネスモデルは、”うわもの”を建てて販売するのとは違い、非常に安心感と安定性があります。日本における場合でも土地買収後の開発での失敗が多い事で内容はお分かり頂けると思います。

売却先は、従来ハウスメーカー、デベロッパーが主でしたが、近年では実績が認められ、カナダ最大の銀行ロイヤルバンクオブカナダ、カナダ最大の保険会社マニュライフ、グローバル銀行のHSBCが自社のファンドでの購入を開始しております。ランドバンキングを行う他社の物件では、金融機関の購入はないようです。

 

フォーラムとセミナー開催のお知らせ

第1日目

第一部では、「本業支援」として会員の大多数が経営者層でることを踏まえ、

皆様のビジネスが成長発展するためのものです。

第二部は「経済面」にスポットを当てながら東アジアの中心である金融、

貿易のシンガポールを私たち日本人・企業がどのように活用するかのヒントをいただきます。

第三部は会員の皆様が人生を「物心共に豊かに歩む」ために90歳の現役カメラマンを迎え、

人生90年時代を迎えた我々の人生を豊かに歩む原点といっても過言ではない好奇心の源を

探っていきたいと存じます。

 

会員の本業支援

ひと手間の気遣いが職場を変える!

高野 登氏

〈参加者へのメッセージ〉

ザ・リッツ・カールトン大阪の2011年5月23日に14回目の開業記念日を迎えることとなりました。

高野登氏はホテルの開業準備から参画し「ホスピタリティーの行き届いたホテル」という代名詞を不動のものにしました。

時代は、サービス業を始め、物を作る製造業でも全ての業種、そしてお客様に対しても

職場でもホスピタリィー「思いやり」「心からのおもてなし」が出来ることが生き残る最低条件です。

先日、高野氏との打ち合わせの際に「これからはB to CからB to F(ファン)の時代です。」

会社のファンを作るためのマーケッティングとは如何に出来るのかをお話頂きます。

 

会員の経済面の支援 講座

世界の富裕層・経営者が注目するシンガポール(S・P)

―東アジア3億人の中心がS・Pで日本人/企業が出来ること―

廣岡 良博氏

〈参加者へのメッセージ〉

バンク・オブ・シンガポールには日本人の年間来訪者が10年前の600倍になったとのことです。

当然日本以外の世界からの来訪を含めると大変な数になります。

世界の富裕層、経営者、起業家が注目するS・Pの経済政策、金融政策、

移民政策はこれからの私たち日本人に活かせるのか。

そして、日本人がS・Pにて資産の保全・運用、ビジネスにどのように活用すればいいのかをお話しいただきます。

また、S・P23年在住しかもS・Pでナンバーワンのプライベート・バンカーから見た日本の世界での位置づけが

今後どのように変化していくかを予想頂きます。

〈プロフィール〉

バンク・オブ・シンガポール(B・O・S) マネージングディレクター

1961年7月5日青森県生まれ、石川県金沢市育ち。金沢大学法学部卒。

S・P在住23年、S・P建国の父であるリー・クアン・ユー氏の実弟とともに仕事に従事。

B・O・S日本人で唯一のマネージングディレクター(取締役)。現在に至る。

 

会員の物心共に豊かに歩む支援 講座

好奇心への追及が人生を豊かにする

―折口信夫の「古代」を読み解く

芳賀 日出男氏

〈メッセージ〉

90歳にして現役カメラマン。世界中101カ国以上を回り、特に日本の500以上お祭り、

催事(民俗行事)を折口信夫の「古代」の教えをもとに写真で歴史を紐解いています。

カメラマン業界では知らない人がいない有名な写真家です。

90歳にして衰えの知らない好奇心・芳賀日出男氏の生き様を参考に、

私たちが必ず訪れる高齢化社会において、生き方や考え方、

ひいてはご自身の豊かな人生を歩む将来像を描いていただきたく、

無理を言ってお願いしました。

 

第2日目

第一部 日本企業がシンガポール進出に伴う支援内容シンガポール進出のための具体的手法の紹介 / 現在のシンガポール事情・ 今後の開発案件(都市開発、商業開発、観光開発など)

第二部 シンガポール・ビジネス&金融視察ツアーの案内 /  会社設立、ビザの種類について・ シンガポールでの生活環境・ シンガポールの税制とタックスヘイブン税制・ シンガポールの金融政策・ 質疑応答

第三部 ゲストスピーカー3社の発表/日本から進出した成功企業家によるスピーチ・ シンガポールにおける資産保全・ スケジュール・費用等の説明・ 質疑応答

の予定で開催致します。

 

 

シンガポール銀3行の時価総額、一部の欧州大手行上回る

29日付のシンガポール紙ストレーツ・タイムズによると、DBS(シンガポール開発銀行)、OCBCバンク(華僑銀行)、UOB(大華銀行)の同国大手3行の株価は8月以降、平均25%下落したが、世界の大手行であるソシエテ・ジェネラルやクレディ・アグリコル、米バンク・オブ・アメリカ、コメルツバンクはほぼ半値に下落し、シンガポール大手3行の時価総額は、欧州大手行を上回った。

10月の住宅転売価格

シンガポール国立大(NUS)が28日発表した2011年10月の同国住宅価格指数(SRPI)

速報値 前月比0.9%上昇(9月の0.1%下落からプラス回復)*同指数は完成済み民間集合住宅を対象にしている

中心部の住宅(500平方フィート未満の小規模住宅を除く)1%上昇(9月の0.4%の下落から回復)

中心部以外 0.8%上昇 (9月の0.1%上昇から連続でのプラス)

小規模住宅 0.9%上昇 (9月の3.5%下落から回復)

29日付けストレーツ・タイムズ

 

シンガポール銀3行の時価総額、一部の欧州大手行上回る

2011年度腐敗・贈賄指数がNGOトランスペアレンシーから発表されています。
http://www.ti-j.org/
主な所は、
(1)腐敗指数 183国・地域の調査
1位ニュージーランド、5位シンガポール、14位日本、24位米国、69位イタリア、73位中国、80位ギリシア、95位インド、182位(最下位)北朝鮮・ソマリア
(2)贈賄指数 28カ国の調査
1位オランダ、4位日本、8位シンガポール、10位米国、15位イタリア、19位インド、27位中国、28位(最下位)ロシア
と言ったところです。

金融商品としての海外生命保険

生命保険もお客様からの預かり資産、すなわち保険料を運用する必要上、金融商品のカテゴリーに区分されます。弊社のご紹介商品の中でも、株券、債券に続いて保険証券として資産価値を有する商品もございます。しかしながら、生命保険はその性質上、金融商品の中でも最も安全に運用されているものの一つであり、他の金融商品とはその性質を異にしています。同じようなカテゴリーのものとしては年金があります。公的年金も民間の年金も同様、資産を運用して将来の支払いに備える運用商品であることは皆様のご存じの通りです。生命保険や年金はその公共的な性質から各国の法律、規制に非常に厳しく縛られた運用となりますが、保険各社の運用方針は多岐に亘ります。例えば、米国本土の保険商品は北米を中心に株式運用への割合が高かったり、カルパースに代表される年金基金などは積極的に海外の企業に投資をしています。また、弊社の取り扱うグローバルな保険会社等は、北米、アジア、欧州の社債をそれぞれ1/3づつ保有したりしています。日本では日本国債にかなり偏った運用をしている為、海外の保険会社の商品とは全く違った様相を見せています。

保険商品はこのような性質から、特に景気の良い時代には他の収益を重視した金融商品に押されてあまり人気がございません。保障としての魅力は十分理解できるが運用商品としては他に利回りの良い商品がたくさんあるので特に貯蓄型の生命保険を購入する意味がないと言うのが大勢の方の意見です。ところが、景気の循環の中で、一旦景気が悪くなると収益性を重視した金融商品のパフォーマンスは極端に下がります。その一方で保険商品と言うのは無理な運用をしていない分、影響は非常に軽微であり、収益性を重視した商品との間でパフォーマンスの逆転が生じるのです。これが俗に言う、”お宝証券”と言われるものです。私どもがポートフォリオの中核をなす商品として生命保険商品をご紹介するのは、将にこの部分なのです。

 

日本の英語教育

最近、いくつかのレポートに日本の英語教育の問題点について言及をさせて頂きました。その内ふと思ったのは、先進国の中で唯一と言って良いくらい英語ができない日本と言う国の問題点は、政治家、官僚、マスコミに英語を操る事のできる人間が、”同様”、非常に少ないのでは?という事です。それに比べれば、まだ、グロバールに展開している民間の企業の方が遥かにマシのように思います。日本には余り馴染みのない言葉にintelligenceという言葉があります。この言葉を知っていても大勢の日本人がまず思い浮かぶのは知性とか知的とかという訳ではないかと思います。反対に英語圏の人がこの言葉を聞いて思い浮かぶのは、機密情報、諜報(活動)という意味です。日本の国に欠けているのは紛れもなく、intelligenceを知性としか訳すことのできない英語力の乏しさ、そして将に情報収集能力の乏しさに尽きるのではないでしょうか。日本はこの20年間、寝たふりをしていたわけではありません。この20年間という時間は正しくインターネットが爆発的に世界に広がり始めた時期と一致しており、英語能力に乏しいあらゆる階層の日本人が、英語で会話されるインターネットの世界、情報の世界から取り残される現実となったのです。日本は多くの内的な問題を抱えています。しかしながら、この問題は決して日本の中からだけで解決される事はないでしょう。実は英語能力こそが日本の危機を打開する鍵を握っているのかもしれません。

シンガポール永住権 (PR / Permanent Resident) について

シンガポールの永住権の申請については、いろいろな方法が知られております。

1)不動産購入 (リタイアメントビザに近い)

2)法人設立、事業移転など、就労ビザからの切り替え

3)プライベートバンクがスポンサーになるFISスキーム

これら3つが主なものですが、現在の状況を見てみますと、3)のFISスキームが一番間違いない方法となっております。ほんの1年半から2年前までは、1)、特に2)の方法は日本人であればほとんど問題なく永住権に切り替えが可能でしたが、私の知る限り、1)と2)の方法で最近、永住権の許可を得た方は周りにおりません。現在では一番入手しやすいとされる3)のFISスキームですら半年から1年程度必要とされます。

また、最近になりこのFISスキームに若干の修正が入り、従来は日本に居て申請が可能でしたが、現行制度では一旦シンガポールに来て頂き講習を受けることが義務付けられました。(2週間前の申し込みが必要となります。)

現在でも月に100件(他の記事でも述べておりますが、日本人は少数です。)の申請があり、できるだけ早く予定を組んで頂き講習のアポイントメントを取る必要があります。

最近、このFISスキームを利用してのシンガポール永住権取得、サポートに関する業者もいるようですが、基本的に費用が掛るものではございません。ご注意下さい。

弊社はシンガポールのプライベートバンクでも日本人が取締役として在籍する銀行の紹介を直接行っております。講習の参加に関しましても通訳をおいておりますので、申請をお考えの方に負担をかけることなく、手続きが進んで行きます。

シンガポールの法律は日本の法律に比べて比較的単純明快です。どれも説明を聞けば非常に簡単な仕組みです。これは、法人設立、ビザ申請などについても同じです。

繰り返しになりますが、弊社ではFISスキームをお申し込みの方には、直接シンガポールのプライベートバンクのトップに取次致しますので、ご遠慮なさらずにご相談下さい。

 

廣岡 拝

 

シンガポール法人設立(起業支援)、移住、その他支援サービスのお知らせ

ウェブを検索すると、いつの間にかものすごい数の支援サービスの会社が出来ていました。対抗するわけではございませんが、弊社も、従来からお客様に提供しているサービスを公開しておきます。

①パッケージ費用 S$2,000 (邦貨約12万円)

この費用は、だいたい2日間くらいお付き合い頂いて、私が持っているシンガポール起業、生活のノウハウの全てをお伝えします。日本人はどうしても英語の苦手意識がある為に日系企業に頼りがちですが、これからシンガポールでの事業、生活を前提にしている以上、最初が肝心です。日系の利点、ローカルの利点、全てご説明しますので各自にご判断頂きます。当然、どこを使うかにより大きな初期費用の差が出ることはお分かり頂けると思います。

②パッケージ内容

ー 面談とシンガポールセミナー (シンガポールについての裏話を含め、いろいろな側面からご説明申し上げます。もちろん、一般的な税務の話もさせて頂きますが、普通の情報はどこからでも情報が取れる≪弊社の稚拙なウェブでも公開しています。≫のであまり面白みはないでしょう。)

ー 法人設立、ビザ申請、法人口座開設 (これらは実費になります。ローカルでS$1200~、日系でS$4,000~と大きな差がございます。日系とローカルをどう使い分けたら良いのかご説明致します。)

ー 個人銀行口座開設、事務所・住居探しのお手伝い、お友達、ビジネスパートナーのご紹介、生活エリアを中心とした各種ご案内。(特に実際に生活するとなると、交通の便、買い物するお店の場所、レストラン、語学学校、子供の学校など、いろいろな疑問が出てまいります。それら全てにお答えしたいと思っています。)

基本的に、どこの支援業者も”もちはもち屋”で、法人設立等はどこどこの会計事務所、不動産探しはどこどこと決めています。当然、必ずしもお客様のご要望に沿って提携先を選択したわけではないので、どこかでミスマッチが起きます。また、各ライセンスの問題がありますので、全てが一度に片付く事はございません。結局はいろいろな所にコンタクトをしていかなくてはならず、時間とお金が出て行くばかりの結果になります。弊社は、お客様個々のご要望に沿う形で対応いたします。何よりも自分で事業を手探りで立上げ、人脈を作り上げてきた私自身がご対応させて頂きますので、お客様の満足度は比べ物にならないと自負いたしております。冒頭にだいたい2日間くらいとご説明させて頂きましたが、全てはご縁です。ビジネスライクにはならないよう、いつでも、また、こちらに移られてからも気軽にお付き合いできる、いろいろとお手伝いができる関係でありたいと思っております。おもしろい話をお聞きしたい方、もっともっとシンガポールを知りたい方であれば、弊社のパッケージ費用には十分、ご納得頂けると信じております。

皆様からのご連絡をお待ち申しております。

*ちなみに、支援サービスは弊社の本業ではありません。本業における実務から派生した知識、人脈、ノウハウがベースになっていますので、他とは違う一味違ったサービス、心のこもったサービスを期待して下さい。

廣岡 拝