ランドバンキングは余り馴染みのなり運用商品かもしれませんが、カナダ・アメリカの不動産の区分所有権です。

カナダのウォルトン社がパイオニアであり、唯一この分野で成功をおさめている企業と言われます。他にも数社あるようですが、ウォルトン社の実績はすさまじく、３０年間の平均利回りは20%（単利）、他社と違い未だかって一度も元本割れしたことがありません。昨年末より日本で過去に販売された商品の償還が始まり、250%のリターンを叩き出しております。

ランドバンキングは2~4年をかけての土地調査からスタートします。ただやみくもに土地を購入する訳ではありません。地域の人口動態（人口増）、将来的な街づくりの構想から候補地を絞り込みます。そこで購入した土地を販売するのですが、ウォルトン社自身も一部の土地を保有したままでその後の土地開発（許認可）が進んでまいります。

通常は4~6年間で許認可を順次取得していき、土地所有者の一定割合の同意の元に売却しexitを目指します。プロジェクト本体ではなく、個人投資家の持ち分の途中売却にはある程度の負担は生じますが、これも可能になっています。現物資産に付加価値を付けて（許認可を取って）売却するというビジネスモデルは、”うわもの”を建てて販売するのとは違い、非常に安心感と安定性があります。日本における場合でも土地買収後の開発での失敗が多い事で内容はお分かり頂けると思います。

売却先は、従来ハウスメーカー、デベロッパーが主でしたが、近年では実績が認められ、カナダ最大の銀行ロイヤルバンクオブカナダ、カナダ最大の保険会社マニュライフ、グローバル銀行のHSBCが自社のファンドでの購入を開始しております。ランドバンキングを行う他社の物件では、金融機関の購入はないようです。

 

このファンドは、ロングオンリーなので正確にはヘッジファンドではありません。私のシンガポール人の友人がやっているファンドです。資産総額はUS4000万ドルと規模は大きくないのですが、特徴はその内の半分は彼の個人資産ということです。従って、無理をした投資は全く考えておらず、あくまでも個人にとって安全で最適な投資が謳い文句です。キャッシュの割合も１５％程度と多めに取ってあります。日本を除くアジア株に投資しています。ファンド設定以来のパフォーマンスは13年間で２００％、年換算すると５．５％の複利ですから、預貯金に比べれば良いと言った程度のものですが、派手なパフォーマンスを振りかざすファンドよりは、逆に安心感はあります。最低口数はUS10万ドル、購入手数料はゼロです。

Yoshi

日本から購入の申し込みをする際には、不特定多数に対する募集をしていない商品ですので、私募ファンドと通常みなされます。この際の課税は申告分離課税方式で譲渡益に対して20%（所得税15%＋住民税5%）となるようです。譲渡損は、他の株式・ファンドと損益通算可能ですが、繰越控除はできないようです。

これに対して、海外の銀行口座から購入できるファンドなどは、不特定対数に対して募集している商品ですので、公募ファンドとみても良いのではないかと思います。この際の課税は申告分離課税方式で譲渡益に対して10%（所得税7%＋住民税3%）となるようです。公募ファンドの場合は、譲渡損に対する繰越控除が活用できるようです。（譲渡損は、私募ファンドと同様、他の株式・ファンドと損益通算可能です。）

ヘッジファンド（ファンド）は解約しなければ利益が発生せず（従いまして、保有している間は申告の必要がありません）、また含み益を抱えたまま複利で増えて行くという特徴があります。これが、債券投資とは違う部分であり、大きな魅力・特徴でもあります。

生命保険ファンドとは、その名の通り生命保険証券を資産として持つファンドです。日本国内では、倫理の問題＝“人の生死にかかわる保険金を収益ベースとするファンドはけしからん”という風潮がございます。ただ、このファンドが成立するには、日本とは違う事情がある事を海外生命保険に携わる者としてご説明させて頂きたいと思います。ファンド（資産）となる保険証券は米国の優良格付けを持つ保険会社の証券ですが、米国では日本には存在しない”掛け捨て終身保険”が存在致します。この生命保険の主目的は相続税納税資金を確保する為のもので、ある時期を過ぎれば解約返戻金も無くなれば、日本の生命保険のようにたくさんの特約もない非常にシンプルなものです。ただ、若くしてこのような保険に加入したものの、長い時間の経過の中ではいろいろな事情もあって必要性が無くなってしまう事も想定されます。また、特約が付随していない保険証券ですから、高齢になった時の不慮の事故・疾病で高額な医療費・生活費が必要になる事態も想定されます。そのような際に、保険契約者の売却したいというニーズに応える為に生れたのが保険証券を買い取るマーケットであり、資金を必要とする契約者を救済することが目的である以上、売り手と買い手との間にはwinwinの関係が保たれています。ですから、日本の習慣を前提とした倫理上・道徳上の問題もさることながら、米国の習慣、保険証券の買い取り市場が生まれた背景もご理解頂きたいと思っています。

生命保険証書というのは、生命保険商品自体が非常に公共性の高い商品である為、保険会社がその時点で考え得る限り安全でかつインフレ対応が可能な資産（債券・株式・不動産融資・現金）で構成されたポートフォリオの部分所有と考えられています。生命保険ファンドは、そのような安全資産（ファンド）を集めたファンドですので、ファンドオブファンズに近い性質をもっており、非常に安定した収益を見込める商品として人気がございます。